Dec 22, 2008
今回はSE構法を採用することを施主側が指定。このため、あらかじめ予算と規模、2月竣工というスケジュールをNCNに伝え、設計事務所の設計監理で施工を請け負っていただける登録工務店を3社紹介いただきました。
A社：ゼネコンから独立して12年の品川の工務店。社員8名の新鋭。
B社：60年の歴史を持つ東京都下の工務店。社員13名の古株。
C社：横浜の工務店。ホームページがなく、実績データもなし。
＜8月17日 11回目の設計打ち合わせ＞
8月2日に上記3社に依頼した見積もり結果の報告を受けました。それなりに覚悟してコスト削減案を20個ほど考えて望んだものの、それを吹っ飛ばすくらいすごい見積もりが。
私 「やはり・・・・。って、えぇ？こんなに？」
戸田さん 「ええ、予想以上に厳しいです。でも頑張りましょう。」
A社：仕様を丁寧に拾って900万オーバー＋
地盤改良110万＝予算より1010万高い
B社：仕様変更（デグレ）でも880万オーバー＋
地盤改良70万＝予算より950万高い
C社：提出期限当日に辞退。
見積項目の１つ１つを単純に比較するだけで、気が遠くなります。贅沢したつもりはないというのは言い訳ですね、はい。
総額がほぼ同じというのは各社とも欲しい利益金額が初めからあり、不確定なリスク要素を加えて見積もってきたといえそうです。
リスク＝設計事務所と一緒に組むことによるやり直しリスク＋指定キッチン業者や建材業者との相性、取引リスク＋資材高騰、人件費高騰のリスク＋納期遅延リスク・・・等々。
少しでもリスクと金額を落としていくよう仕様を見直しするしかありません。こちらから410万円の削減案を出し、先方の再提案を要求することに。下記はその一部。
仕様見直し／項目中止 ▲250万
外壁・樋・屋根デグレ、ソーラーブレード・浴室乾燥機・寝室照明中止、一部床暖房中止、など。
項目誤り指摘／単価調整 ▲160万
エアコン数量誤りの訂正、各社まちまちだった施工単価をレベルあわせ、など。
＜8月26日 12回目設計打ち合わせ＞
2008年9月頭に建築確認を出さなければ2009年2月中旬の竣工は厳しく、エネファームのモニター資格を失ってしまいます。ということで、8月末がエネファームモニターを狙うかどうかの最終判断リミット。
単価調整は難しそうといってきたB社との交渉を後回しにし、A社に絞って交渉。こちらからの提示項目はきちんと落としてきたものの、それ以上の削減は無理とのスタンスを崩さず。SE構法だと構造や基礎で坪5万～10万は総コストが上がっているのですが、このあたりは一切落とせない様子。
逆指値を含め更なる削減案を提示。前回分410万円に、400万円加えて計810万。あわせて、こちらも予算を200万増やすべく、ローン増額交渉をすることに。
仕様見直し／項目中止／単価調整 ▲330万
寝室分割案（収納扉、畳収納ユニット）中止。一部家具中止→造作に変更、キッチン業者製作を取りやめ、など。
値引き ▲70万
「これでだめならSE構法はやめ、エネファームも諦め、木造在来で見積をやり直すことにしましょう」とだけ伝えて、A社の最終見積を待ちます。あぁ、胃が痛い。
A社：ゼネコンから独立して12年の品川の工務店。社員8名の新鋭。
B社：60年の歴史を持つ東京都下の工務店。社員13名の古株。
C社：横浜の工務店。ホームページがなく、実績データもなし。
＜8月17日 11回目の設計打ち合わせ＞
8月2日に上記3社に依頼した見積もり結果の報告を受けました。それなりに覚悟してコスト削減案を20個ほど考えて望んだものの、それを吹っ飛ばすくらいすごい見積もりが。
私 「やはり・・・・。って、えぇ？こんなに？」
戸田さん 「ええ、予想以上に厳しいです。でも頑張りましょう。」
A社：仕様を丁寧に拾って900万オーバー＋地盤改良110万＝予算より1010万高い
B社：仕様変更（デグレ）でも880万オーバー＋
地盤改良70万＝予算より950万高い
C社：提出期限当日に辞退。
見積項目の１つ１つを単純に比較するだけで、気が遠くなります。贅沢したつもりはないというのは言い訳ですね、はい。
総額がほぼ同じというのは各社とも欲しい利益金額が初めからあり、不確定なリスク要素を加えて見積もってきたといえそうです。
リスク＝設計事務所と一緒に組むことによるやり直しリスク＋指定キッチン業者や建材業者との相性、取引リスク＋資材高騰、人件費高騰のリスク＋納期遅延リスク・・・等々。
少しでもリスクと金額を落としていくよう仕様を見直しするしかありません。こちらから410万円の削減案を出し、先方の再提案を要求することに。下記はその一部。
仕様見直し／項目中止 ▲250万
外壁・樋・屋根デグレ、ソーラーブレード・浴室乾燥機・寝室照明中止、一部床暖房中止、など。
項目誤り指摘／単価調整 ▲160万
エアコン数量誤りの訂正、各社まちまちだった施工単価をレベルあわせ、など。
＜8月26日 12回目設計打ち合わせ＞
2008年9月頭に建築確認を出さなければ2009年2月中旬の竣工は厳しく、エネファームのモニター資格を失ってしまいます。ということで、8月末がエネファームモニターを狙うかどうかの最終判断リミット。
単価調整は難しそうといってきたB社との交渉を後回しにし、A社に絞って交渉。こちらからの提示項目はきちんと落としてきたものの、それ以上の削減は無理とのスタンスを崩さず。SE構法だと構造や基礎で坪5万～10万は総コストが上がっているのですが、このあたりは一切落とせない様子。
逆指値を含め更なる削減案を提示。前回分410万円に、400万円加えて計810万。あわせて、こちらも予算を200万増やすべく、ローン増額交渉をすることに。
仕様見直し／項目中止／単価調整 ▲330万
寝室分割案（収納扉、畳収納ユニット）中止。一部家具中止→造作に変更、キッチン業者製作を取りやめ、など。
値引き ▲70万
「これでだめならSE構法はやめ、エネファームも諦め、木造在来で見積をやり直すことにしましょう」とだけ伝えて、A社の最終見積を待ちます。あぁ、胃が痛い。
