Dec 03, 2008
4月28日は土地決済日。ゴールデンウイーク初日だったので、業務に影響なく年休を取得できました。
＜事前準備１＝登記情報のチェック＞
不動産屋さんから土地決済日までは何が起こっても不思議ではないというので、念のため登記情報をインターネットで再チェックしました。なにかととっつきにくい登記ですが、財団法人民亊法務協会の下記サイトなら、法務局に足を運んで1000円取られる全部事項証明書と同等の情報が480円で、しかも午前８時３０分から午後９時まで閲覧ができます。
インターネット登記情報提供サービス http://www1.touki.or.jp/
証明書としての効力はありませんが、自分で確認する目的なら充分用が足りますし、印刷機能を使ってPDF形式で保存してしまえば後でも閲覧できます。
今回は契約締結後の4月15日に売主の法人が解散登記をしていたことが判明。代表精算人を登記義務者として書類を作成し関連書類を用意する必要がありましたが、前日に不動産屋経由で司法書士の先生に伝え、事なきを得ました。
＜事前準備２＝路線価のチェック、固定資産税の再試算＞
固定資産税については、決済日を基準に日割で精算を行うのが一般的なようです。1月1日現在の地主である売主が納税義務を負い、決済日以降の税金分を買主が売主に現金で支払い精算します。基本的には資産評価額証明書をもとに不動産屋さんから金額を伝えられますが、頑張れば路線価から自分でも試算することが可能ですので検算してみてもよいかも。（固定資産税は地方税。国税局の路線価は相続税・贈与用で違うので注意）
全国地価マップ http://www.chikamap.jp/
東京都主税局＜路線価図＞http://www.tax.metro.tokyo.jp/map/setagaya/index.htm
東京都主税局＜画地補正率表＞http://www.tax.metro.tokyo.jp/map/hoseiritsu.pdf
＃Googleマップにプロットした地価マップもありますが、残念ながら基準地価と公示価格のみです。
＃ http://chika.m47.jp/
ウチの土地の場合は、建築基準法でいうところの2方向道路ではない（1方向は区管理水路）ものの、区の判断で角地緩和（建ぺい率＋１０％）扱い。固定資産税もきっちりと「角地扱い」となってました・・・。また事業に使っていた建物ということで、「小規模非住宅用地」扱い（＝平成20年度で2割の減免しか受けられない）になるのはちと痛かった・・・。
※税に関する措置は随時変更されるので、東京都主税局などで最新の情報をチェックしてください。
＜決済当日 １２：３０＞
都銀の融資実行を行う支店応接室に売主、買主、双方の不動産担当者、司法書士が集合。
登記書類の確認（20分）
・まず司法書士が全員の本人確認。
・法務局に提出する書類 委任状ほかに捺印
・売主側書類 登記済証（権利書）、印鑑証明書、評価証明書の確認
・売主が法人のため、代表者（代表清算人）の資格証明書の確認
・買主側書類 住民票、印鑑証明書の確認
融資実行→売主への資金移動（10分）
・融資金額の入金と同時に諸費用（印紙税＋保証料＋手数料）が引き落としされる。
・いきなり口座からの振込とはせず、金額＋振込手数料をいったん現金で引き出す
・引き出した現金を振込先口座（売主、不動産会社、司法書士）に振り込む
なぜこういった面倒な手続きをとるかというと、わざと振込依頼書（振込先名義）を間違えて記載し、組戻しされる前に登記されてしまう事態を防ぐためらしい。（最悪、銀行側が売主に連絡をとって現金を渡せばよい）
これらはつつがなく終わり、売主から鍵の引渡しを受け、司法書士が法務局に向かい、解散とあいなりました。いやぁ、はじめて見ました。8桁の数字。でも、通帳上はものの10分で消えていきました・・・。
一度現金で見せてもらえばよかったかなぁ・・・・。
＜事前準備１＝登記情報のチェック＞
不動産屋さんから土地決済日までは何が起こっても不思議ではないというので、念のため登記情報をインターネットで再チェックしました。なにかととっつきにくい登記ですが、財団法人民亊法務協会の下記サイトなら、法務局に足を運んで1000円取られる全部事項証明書と同等の情報が480円で、しかも午前８時３０分から午後９時まで閲覧ができます。
インターネット登記情報提供サービス http://www1.touki.or.jp/
証明書としての効力はありませんが、自分で確認する目的なら充分用が足りますし、印刷機能を使ってPDF形式で保存してしまえば後でも閲覧できます。
今回は契約締結後の4月15日に売主の法人が解散登記をしていたことが判明。代表精算人を登記義務者として書類を作成し関連書類を用意する必要がありましたが、前日に不動産屋経由で司法書士の先生に伝え、事なきを得ました。
＜事前準備２＝路線価のチェック、固定資産税の再試算＞
固定資産税については、決済日を基準に日割で精算を行うのが一般的なようです。1月1日現在の地主である売主が納税義務を負い、決済日以降の税金分を買主が売主に現金で支払い精算します。基本的には資産評価額証明書をもとに不動産屋さんから金額を伝えられますが、頑張れば路線価から自分でも試算することが可能ですので検算してみてもよいかも。（固定資産税は地方税。国税局の路線価は相続税・贈与用で違うので注意）
全国地価マップ http://www.chikamap.jp/
東京都主税局＜路線価図＞http://www.tax.metro.tokyo.jp/map/setagaya/index.htm
東京都主税局＜画地補正率表＞http://www.tax.metro.tokyo.jp/map/hoseiritsu.pdf
＃Googleマップにプロットした地価マップもありますが、残念ながら基準地価と公示価格のみです。
＃ http://chika.m47.jp/
ウチの土地の場合は、建築基準法でいうところの2方向道路ではない（1方向は区管理水路）ものの、区の判断で角地緩和（建ぺい率＋１０％）扱い。固定資産税もきっちりと「角地扱い」となってました・・・。また事業に使っていた建物ということで、「小規模非住宅用地」扱い（＝平成20年度で2割の減免しか受けられない）になるのはちと痛かった・・・。
※税に関する措置は随時変更されるので、東京都主税局などで最新の情報をチェックしてください。
＜決済当日 １２：３０＞
都銀の融資実行を行う支店応接室に売主、買主、双方の不動産担当者、司法書士が集合。
登記書類の確認（20分）
・まず司法書士が全員の本人確認。
・法務局に提出する書類 委任状ほかに捺印
・売主側書類 登記済証（権利書）、印鑑証明書、評価証明書の確認
・売主が法人のため、代表者（代表清算人）の資格証明書の確認
・買主側書類 住民票、印鑑証明書の確認
融資実行→売主への資金移動（10分）
・融資金額の入金と同時に諸費用（印紙税＋保証料＋手数料）が引き落としされる。
・いきなり口座からの振込とはせず、金額＋振込手数料をいったん現金で引き出す
・引き出した現金を振込先口座（売主、不動産会社、司法書士）に振り込む
なぜこういった面倒な手続きをとるかというと、わざと振込依頼書（振込先名義）を間違えて記載し、組戻しされる前に登記されてしまう事態を防ぐためらしい。（最悪、銀行側が売主に連絡をとって現金を渡せばよい）
これらはつつがなく終わり、売主から鍵の引渡しを受け、司法書士が法務局に向かい、解散とあいなりました。いやぁ、はじめて見ました。8桁の数字。でも、通帳上はものの10分で消えていきました・・・。
一度現金で見せてもらえばよかったかなぁ・・・・。
