byway, sideway

梅丘・豪徳寺エリアの物件は価格交渉の最終段階で、別の買主に横取りされてしまいました。
ただ、押しが弱めでも価格交渉でそれなりに下がることがわかったので、検索対象の金額を若干広げて探してみることにしました。

某不動産会社のWebサイトでヒットした物件がこれ。土地が若干狭い割にこちらの予算より１割以上高い。

東急世田谷線　某駅徒歩８分。
建築条件なし。古家あり。

所有権公簿７６．００㎡、２２．９９坪。
第１種低層住居専用地域
第一種高度地区、準防火地域。
建ぺい率６０％、容積率１５０％　

建築基準法上の接道は南４ｍ
（位置指定道路）だが、
東に区所有の歩道２．５ｍ（旧水路）と
６ｍ公道あり

建築条件がない物件には必ずそれなりの理由があるわけですが、今回の鍵は古家でした。
この物件は梅丘・豪徳寺物件の担当者と同じ不動産会社だったので、同じ担当者に再コンタクト。返信のFAXは過去の物件に比してそっけない内容。下記に転載します。

ご依頼の件につきましてご案内申し上げます。販売図面・現地周辺の航空地図を送信致します。

担当者に確認いたしました所、昭和５４年建築の建物で事務所として使用なさっているとの事です。
現地をご覧頂けるとわかるのですが、建物は連棟式に限りなく近い形で建築されており、基礎の一部が隣接地建築物と繋がっているとの調査結果（目視）が出ております。現地確認では壁の仕上げが明確に確認できない為、解体後に隣家の補修作業が出る可能性も考えられるとの事です。

つまり解体には見えない部分が多く潜んでいますので、価格及び単純な立地（東南角地）には魅力があるもののお薦めしがたい物件の様な気が致します。・・・個人的感想です。
その他のご不明な点・ご質問はお気軽にお問合せください。
平成２０年２月１６日

簡単にいうと、物件は４棟が連なる長屋の１軒で、長屋の各建物は独立しているものの基礎と屋根が共通。で、相互に接する壁面は防水処理されていない可能性が高い、と。
角地緩和で建ぺい率７０％ならいけそうかもと、ボリュームスタディを検討しつつ、下記質問を投げて様子を見ることに。

FAXいただきありがとうございました。ご指摘いただいた点についても考慮しつつ、対応を検討していきたいと考えておりますが、３点ほどご確認したい点がございます。

１）角地緩和（建ぺい率加算）　区所有地を挟んだ角地の場合でも適用対象となるか。
２）中古住宅購入の税制優遇　古家は耐震基準に適合しているか。（リフォームを想定）
３）古家解体　隣家修復も含めて、売主側で可能か。時期は。

今後価格検討をさせていただく場合の前提が変わってきますので、ご確認方よろしくお願いいたします。
平成２０年２月１８日

で、結局、担当者氏から下記回答を得るのに１週間。

１）行政庁で見解相違はあるが、世田谷区の場合はYes
２）不明だが、期待できないだろう　３）交渉次第、１～３ヶ月後
平成２０年２月２５日

その１時間後、物件見学と価格交渉を申し入れたら、さらに３日待たされた挙句、下記連絡が。

ご連絡が遅くなりまして申し訳ございません。
物件ですが、現在以前よりご検討中の方が今度の日曜日ご契約の運びとなってしまいました。
取り急ぎご報告申し上げます。
平成２０年２月２８日

え、、、、今回は「以前より検討中の人がいる」なんて聞いてないけど・・・・。
もしかして、最初からこちらを当て馬にしてあちらを決めさせようとしてた、と？