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Dec 03, 2008


[House] 土地決済(4/28) 03:27
4月28日は土地決済日。ゴールデンウイーク初日だったので、業務に影響なく年休を取得できました。

<事前準備1=登記情報のチェック>
不動産屋さんから土地決済日までは何が起こっても不思議ではないというので、念のため登記情報をインターネットで再チェックしました。なにかととっつきにくい登記ですが、財団法人民亊法務協会の下記サイトなら、法務局に足を運んで1000円取られる全部事項証明書と同等の情報が480円で、しかも午前8時30分から午後9時まで閲覧ができます。

 インターネット登記情報提供サービス http://www1.touki.or.jp/

証明書としての効力はありませんが、自分で確認する目的なら充分用が足りますし、印刷機能を使ってPDF形式で保存してしまえば後でも閲覧できます。

今回は契約締結後の4月15日に売主の法人が解散登記をしていたことが判明。代表精算人を登記義務者として書類を作成し関連書類を用意する必要がありましたが、前日に不動産屋経由で司法書士の先生に伝え、事なきを得ました。

<事前準備2=路線価のチェック、固定資産税の再試算>
固定資産税については、決済日を基準に日割で精算を行うのが一般的なようです。1月1日現在の地主である売主が納税義務を負い、決済日以降の税金分を買主が売主に現金で支払い精算します。基本的には資産評価額証明書をもとに不動産屋さんから金額を伝えられますが、頑張れば路線価から自分でも試算することが可能ですので検算してみてもよいかも。(固定資産税は地方税。国税局の路線価は相続税・贈与用で違うので注意)

 全国地価マップ http://www.chikamap.jp/

 東京都主税局<路線価図>http://www.tax.metro.tokyo.jp/map/setagaya/index.htm
 東京都主税局<画地補正率表>http://www.tax.metro.tokyo.jp/map/hoseiritsu.pdf

 #Googleマップにプロットした地価マップもありますが、残念ながら基準地価と公示価格のみです。
 # http://chika.m47.jp/

ウチの土地の場合は、建築基準法でいうところの2方向道路ではない(1方向は区管理水路)ものの、区の判断で角地緩和(建ぺい率+10%)扱い。固定資産税もきっちりと「角地扱い」となってました・・・。また事業に使っていた建物ということで、「小規模非住宅用地」扱い(=平成20年度で2割の減免しか受けられない)になるのはちと痛かった・・・。
※税に関する措置は随時変更されるので、東京都主税局などで最新の情報をチェックしてください。

<決済当日 12:30>
都銀の融資実行を行う支店応接室に売主、買主、双方の不動産担当者、司法書士が集合。

登記書類の確認(20分)
 ・まず司法書士が全員の本人確認。
 ・法務局に提出する書類 委任状ほかに捺印
 ・売主側書類 登記済証(権利書)、印鑑証明書、評価証明書の確認
 ・売主が法人のため、代表者(代表清算人)の資格証明書の確認
 ・買主側書類 住民票、印鑑証明書の確認

融資実行→売主への資金移動(10分)
 ・融資金額の入金と同時に諸費用(印紙税+保証料+手数料)が引き落としされる。
 ・いきなり口座からの振込とはせず、金額+振込手数料をいったん現金で引き出す
 ・引き出した現金を振込先口座(売主、不動産会社、司法書士)に振り込む
なぜこういった面倒な手続きをとるかというと、わざと振込依頼書(振込先名義)を間違えて記載し、組戻しされる前に登記されてしまう事態を防ぐためらしい。(最悪、銀行側が売主に連絡をとって現金を渡せばよい)

これらはつつがなく終わり、売主から鍵の引渡しを受け、司法書士が法務局に向かい、解散とあいなりました。いやぁ、はじめて見ました。8桁の数字。でも、通帳上はものの10分で消えていきました・・・
一度現金で見せてもらえばよかったかなぁ・・・・。
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Dec 02, 2008


[House] 設計コンペ(3/20~4/26) 00:46

住宅ローンの申込・審査では仮の設計図面・仮見積を提出してお茶を濁しつつ(おっと)、並行して設計事務所の選定に入りました。やはりこれも1ヶ月程度かかりました。

<3月20日~29日 第1回設計打ち合わせ、提案依頼>
土地探しの段階から建築事務所とはコンタクトをとっていたのですが、お話をお伺いして印象のよかった3社に提案をお願いすることにしました。土地契約の翌週の20日から随時依頼をして、29日に2社と打ち合わせました。(1社は残念ながらボリュームスタディから先は、コンペ形式では提案いただけませんでした)

周囲の同僚からは「どうやって探すのか」とよく聞かれますが、私の場合には1社はコーポラつながり、1社は書籍からコンタクト、1社は文房具つながりでなんとなく縁のあったところにお声がけしました。選考にあたっては、基本プランそのものの採用・不採用というよりは、その設計に至った考え方がこちらの感覚とどの程度合っているかという部分を重視しました。

<4月13日~20日 第2回設計打ち合わせ 提案受領>
コンペはそれぞれ約2週間、下記プランをご提案いただく。コンペ時の図面はここでは公開しませんが、正直どちらも良い部分があり、だいぶ悩みました。

 ・A案は地下室+地上2階で、思いっきり建築面積を9坪強まで絞る一方、1階外にテラスを設け、外部とリビングのつながりを重視した提案。
 ・B案は木造2階建てで家族構成に合わせ2階寝室を変化させる提案。1階リビングとダイニングはスキップフロアとし、吹抜で1,2階を一体にまとめる提案。

<4月24日 選定結果>
地盤の関係から地下室はコスト的に厳しいことと、スケルトン・インフィル的なアプローチを尊重したいということから最終的にB案を採用、ゼロワンオフィスさんと進めることに。土地が広くて予算に余裕があれば、別の選択肢もあったのでしょうが・・・・。

<4月26日 第3回設計打ち合わせ>
コンペ依頼時には(発想の制約となると考え)あえて伝えなかった要件2点を追加。
 1)SE構法(重量木骨)によるスケルトン・インフィルの採用、2)燃料電池(エネファーム)導入

さらに、受領した基本プラン(B案)に関し下記4点をフィードバック。
 3)駐車場が狭い、4)吹抜け不要、5)テラス形状、6)リビングは2階、寝室は1階に

これらてんこ盛りの要件で、当初のプランは大きく手を入れていくことになるのですが、詳細設計、工務店探しから竣工まで1年近くにわたって付き合うわけですから、ここで遠慮せず堂々と意見を言っておきます。といっても謙虚に、あくまでも謙虚に・・・。

※ゼロワンオフィスさんのブログでは、リアルタイムの進捗が紹介されています。あわせてご覧ください。
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Nov 30, 2008


[House] 住宅ローン(3/12~4/11) 12:45

さて、住宅ローンの借り入れです。

土地から探す場合の1つの関門は、ローンの手配と自己資金の資金繰りにあります。
まず、原則として、どの銀行(都銀、地銀、ネット銀行)も銀行は土地のみに対する「住宅」ローンを受けてもらえません。これは、転売など他目的に使用される可能性があるため。ただ銀行によっては下記のいずれかの方法をとって融資することがあります。

1)「土地先行融資」
 建物計画(平面図、立面図)、見積書、資金計画、念書を入れることを条件に、全体金額で保証審査。
 審査が通ったら土地融資を先行させ、建物の融資実行時に土地に追加担保(抵当権)を設定する。
 融資手数料、印紙代、司法書士手数料も都度かかります。土地ローンは家賃と別に払うことに。

2)「つなぎ融資」
 いわゆる一般ローンを短期間借りて、金利のみ補給、建物のときに一括返済して借りかえる。
 コーポラティブハウスの場合にはこのパターンが多いです。

<3月12日~14日 仮申込・本申込>
今回は1)のパターン。仲介を受けた大手不動産会社経由で今メインで使っている都銀のローン担当を紹介してもらいつつ、ネット経由で仮審査を受け付けている会社そばの信託銀行も手配。両行とも競合がいることをやんわりと伝えながら、必要書類を出して審査を進めてもらいました。

実はこの段階では建築士が決まっていないので、建物計画と見積書は不動産会社から紹介されたプランを(仮)採用します。建築条件付と同じ考え方で、ボリューム(述床面積)とグレード(坪単価)のみ指定すればざっくりとした参考プランを営業さんが持ってきてくれます。
ポイントは、そのプランが法規に合致していて、資金計画と整合性がとれているかです。違法建築は担保価値ゼロ(というか取壊費用の分マイナス査定)ですし、貸す側としては土地ローン実行後1年も2年も間をあくと管理上まずいので、すみやかに着手できる具体的な建築計画があるのかを見ます。

<3月13日~24日 審査>
約10日ほどで仮審査、本審査完了。個人飛び込みで申し込んだ信託銀行は転職歴と転職理由の提出、自己資金積み増し、ローン期間短縮の3つを条件にしてきました。一方、大手不動産会社の提携ローン扱いとなった都銀は念書提出以外の条件はなし。審査基準の差か、営業姿勢の違いか、ここ8年使っているメインバンクだったからか、不動産会社の口聞きのためか。

なお家を買うと決めたら、カードローン(キャッシング)やリボ払い、割賦販売は使わない、不要なクレジットカードは解約するなど、融資額が減る要因は極力減らしたほうがよいでしょう。審査にあたっては実際の融資金利ではなく審査金利(非公開:4%前後といわれる)でシミュレーションが行われ、年収に対する返済比率が見られます。

<4月11日 契約>
最終的に都銀の土地先行融資に決定。融資実行日の前月の最終営業日に金利が確定するので電話で確認。
融資内容(金利方式)の詳細を詰めて、担当支店に訪問。下記の細かい文字が詰まった書類に捺印します。
 ・金銭消費貸借契約証書(対銀行)
 ・保証委託契約証書(対保証会社)
 ・抵当権設定関係契約証書(対保証会社)

ここで司法書士をどうするかについても調整。(費用を負担する買主/借主側に決定権がある)
 →今回はお世話になった不動産会社の指定先に依頼します。

建物の取り壊し予定について調整。
 →平行して業者選定を終え、注文書を提出、注文請書を受領していたのでその写しを提出。

これで準備が完了。あとは最終決済を待つのみです。
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[House] 土地契約(3/10~3/11) 03:54
<3月10日月曜日、午後8時>
仕事帰りに不動産会社に立ち寄り重要事項の事前説明を2時間。

申込書の提出後、契約するまでに不動産屋さんがやることは通常下記のとおり。

 ・重要事項説明書の作成
 ・売買契約書の作成
 ・法務局で登記事項証明書の入手
 ・公図、地籍測量図、建物図面の入手
 ・区役所で建築確認関係書類の入手
 ・水道局で配管図面入手
 ・FAXでガス関連の配管図面入手
 ・都税事務所で固定資産評価証明書の入手

正式に申込を入れ、価格交渉が終わったのが9日日曜日。担当者は月曜日の1日でこれら作業を一気にやってしまったと。冷静に淡々とこなすキャラクターなのに仕事は一気。さすがです。

重要事項説明は法律で宅地建物取引主任者が必ず行わなければならないとされているものですが、内容は業者によって違うかもしれません。私の仲介にあたった大手不動産会社の場合には、FRK(不動産流通経営協会)標準の重要事項説明様式を使っていました。

公図は土地の境界や建物の位置を確定するための1/500縮尺の地図で、隣接する土地相互の大まかな位置関係がわかるもの。購入の土地建物だけではなく、隣接する私道所有者も登記簿で裏を取ります。
特に末尾にある小さな文字の部分、「その他重要な事項」「備考欄」は一番重要。

ウチの場合は、連棟式建物の件とか、地盤補強とか、地上波の電波状態とか、建物からアスベストが出る可能性があるとか。すべて事前に聞いている話だったため問題はありませんでしたが、短期で物件を決めた場合には、都合の悪い情報がここで初めて明らかにされるはず。本来は1週間前くらいには入手して吟味しておきたいところです。

<3月11日火曜日、午後8時>
土地の契約。売主側も同じ不動産会社に仲介を依頼していたため、売主側の支店に全員が集合。

重要事項説明と契約書の読み上げと捺印で契約自体は1時間で終了。4月頭までにローン審査を通過できなければ契約は白紙となる(住宅ローン特約)が、審査が通れば4月末までに決済完了させるか、違約金10%を払えば解除できる。

製本を待つまでの間、世間話。売主は電気設備工事を営んでおられた方で、17年間商売をされ無事借金を返し終えたのを機に、社長さんの年齢や体調も考えて商売をたたまれる決断をされたそうです。懸命に仕事をしていた建物というのは見学していた時にひしひしと感じたことで、17年前といえば土地価格のピークだったはず。それを無借金までもっていったのは相当頑張られたに違いありません。

不動産を買うことはそういったもろもろを含めて買うのかなといった感慨を持ちました。私も売主さんにあやかって仕事頑張らなきゃ。
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Nov 13, 2008


[House] 土地ふたたび~交渉へ(3/1~3/10) 00:18

さて、当て馬とかいろいろ言ってますが、まさしくその「以前より検討中の人」の視点でかの文体で書いてみるテスト。
下記はあくまでもフィクションです。
---
3月2日 
なんだか
不動産屋が
他のお客さんが
とか
早めに決めて
とか
彼はあせってない
けど
とりあえず
カマかけられてる
とか考えて
ブッチかな
てか、そんなに
魅力的な物件か
わからないし
アタシ
---
3月3日
彼が出張中に
知り合いの建築士に
どうよ
って
聞いてみたら
あとからこんなに
問題が出る
物件はない
ていうか
なんか
アタシ達
騙されてる?
---
3月4日
勝手に
サヨナラして
もぉ
あの家には
縁がないと
思って
勝手に
サヨナラして
アタシ達

期待してんだろ
---

ってな話があったかはさておき、前の顧客がキャンセルとなったと4日の夕方に連絡がありました。
不動産屋としては、他支店でついた先行顧客を競わせるのは得策ではないとの協議があった様ですが、キャンセルとなると手のひらを返したように盛り上げるのはさすがプロですね。

翌週3月8日に現地の内部見学。現事務所オーナーは、キャンセルを引きずっていてなぜ売れないのか悩んでいる様子・・・。こちらは確認できている懸念事項を1つ1つ粛々と確認して「検討します」と笑顔で回答

<ポジティブなポイント>
 ・2階の日照のよさ
 ・東南角地
 ・ほぼ正方形の整形地 ※狭小としてはメリットとはいえないけど。

<ネガティブポイント>
 ・解体コスト、隣地壁面、雨樋補修コスト
 ・基礎が共有されている
 ・隣地下水の扱い
 ・水道管が12mmと古く、細い
 ・古屋のアスベストが散布する可能性
 ・近隣関係が未知数

ギラギラ感ゼロの不動産屋の交渉スタンスや、カミさんの冷静な態度もあいまって、解体を買主側で行う条件で(前のキャンセルした買主以上に)価格を下げて決着させようと考えた模様。すかさず解体費用&値引きを織り込んだこちらの希望価格を提示したら、10日に一発でOK回答が来ました。

やはりこれはタイミングですねぇ。
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