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Dec 17, 2008


[House] 基本設計2(~6/28) 04:20

<伊藤 正さんのこと>
前回「担当は戸田さんとカミデさんの2名」とお伝えしましたが、肝心のゼロワンオフィス代表伊藤 正さんに触れていませんでした...orz。打ち合わせは担当のお2人と行っていますが、主に基本設計段階では伊藤さんの助言やコンセプトワークも重要だったように思います。

「依頼者に対してはもちろん、社会、環境、そして自身の倫理観に対して忠実でなければならない。」という伊藤さんの信条はゼロワンオフィスの手がける物件に(コーポラ、戸建、店舗にかかわらず)一貫しており、決して妥協を許しません。今回の提案時には「なかなか厳しい土地で。いやぁ苦労しましたぁぁ。」笑顔で言ってたのですが、決して目は笑ってなかったような・・・。

右の図は、連棟式建物の並びとなる東側立面図。左上から右下の点線が第1種高度地区(5m+0.6×水平距離)という厳しい北側斜線制限、左側の点線が南側道路斜線です。5m前半のぎりぎりの位置に片流れ屋根の一端が来ていて確かに厳しいです。

ただ伊藤さんは「実は元の建物を残したリフォームも考えた」とも言っていて、今になって思うに北側斜線だけではなく、連棟式建物の端で商店街の一角という特殊な環境に対して忠実に設計するために、新築という手法を捨てることも含め悩んだということだったのかもしれません。

<6/15 第6回打ち合わせ>
駐車場を除き床面積はマンション並み、戸建なのに実は1LDKな我が家。図は基本設計時の平面図をもとに再編集した寝室プランで(注:実際に設計いただいた間取りと異なります)、下記のように当初は14畳を1部屋として使い、将来は4.5畳と7.5畳の2部屋に分割して子供1名または2名の部屋に改造。将来的には親はベッドを処分して畳収納ユニットを設置、そこに布団を敷く予定です。

これで1階もバス・洗面を除いたフロアプランが確定しました。

<6/28 第7回打ち合わせ>
ユニットバス、洗面、キッチンの方向性の議論。また構造はSE構法、給湯設備はエネファーム(燃料電池)設置という前提でいけそうな目処が立ち、このまま設計を進め、次回以降詳細設計に入っていくことが決定。

家、三匹の子ぶたが間違っていたことSE構法については下記本も参考にし、木造でも準・ラーメン構造ができてスケルトン・インフィルが可能と聞いて、こちらから取り込めるか検討を依頼したもの。

家、三匹の子ぶたが間違っていたこと
田鎖郁男 (著), 金谷年展 (著)
ダイヤモンド社 (2007/11/9)
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ローコスト、健康住宅、外断熱、ソーラー、無垢材などをテーマにしつつ、他社を否定し自社の住宅やフランチャイズの宣伝・礼賛につなげる住宅本も多い中、この本の場合他者を蹴落とすことはせず冷静に自社SE構法の「思い」を訴求していた点が好感が持てました。NCNは構造用集成材を工務店に供給する会社であるとともに、建築事務所から構造計算を受託する構造設計事務所の側面も持ちます。

燃料電池 (ちくま新書)燃料電池はここ数年、携帯電話でも実用化を検討している発電方式。エネファームは水の電気分解の逆を行い、水素と酸素から発電しつつ熱を回収して給湯するもので、実用化の最終段階。東京ガスでは2008年度、100台のモニター募集があり、4月末に資料請求、5月にエントリーしていました。

燃料電池 (ちくま新書)
槌屋 治紀 (著)
出版社: 筑摩書房 (2003/11)
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実はこの2つ、のちのちの見積時にもがき苦しむ原因になったのですが、この段階はみんなで「夢を語る」時期。打ち合わせも和気あいあいと楽しく進んでいきます。
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Dec 15, 2008


[House] 基本設計1(5/10~5/24) 02:24

<基本設計にどのくらいかけるべきか>
さて、土地決済後の5月にゼロワンオフィスと設計監理契約を締結しました。契約書上での竣工までの大まかな予定は下記のとおり。うちの場合、燃料電池(エネファーム)のFCパートナーシップ契約(モニター)への応募の関係から、2月竣工を狙う必要があり、これでもぎりぎり。

 2008年4月~6月:コンペ・基本設計(2.5ヶ月)
 2008年6月~9月:実施設計・建築確認(3.5ヶ月)
 2008年9月ごろ:見積確定・工事請負契約(5ヶ月)
  ~2009年2月:工事監理

建てどきただ、基本設計に悩むとこの期間では収まらないと思います。リクルート出身で前・和田中学校校長の藤原和博さんは基本設計に半年、施工にその後9ヶ月かけた経験からこんなことを書いています。

建てどき 藤原 和博 (著)  情報センター出版局 (2001/3/23)
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ざっといって”家づくり”は「自分の人生に対して1000項目の質問状を受けることだ」と私は思う。(中略)そして1000項目の質問のいちいちが「あなたはどんな人生を歩んできましたか?」「いまどんな家族ですか?」「これから夫婦でどんな人生したいんですか?」と、お互いの人生観を、世界観を、教育観を、家族間を、夫婦間を問うてくる。
(「建てどき」 第5章 家作りは「生きざま」をも問うてくる pp232、234)
この1000項目というのは誇張ではなく、実際にすべての選択肢を積み上げていくとそのくらいになります。ただこれらの意思決定はビジネスにおけるやりかたが正解とは限らないというのが面白いところ。
どうやら家つくりは、このような拙速をよしとするものとは違うようだ。間違っていてもすぐには引けない。だから逆に、決めなければならないことをじっくり考え、決めなくてもいいことをクリアにして、なるべく最初に作りこまないほうがいい。(同 pp233)
そのためには柔らかい精神と気力、体力が必要で「45歳を過ぎては建ててはいけない」とフジハラ氏はいいます。基本設計を3ヶ月で済ませた私としては半分合ってて、半分間違っているかなぁという印象。長考や間違いを含め施主側の意思決定プロセスが大事なのはその通りですが、設計側である程度の絞込をすることも有効だったような。ある程度はプロの提案に任せる余裕も必要かと。

<5月10日 第4回打ち合わせ>
で、1000の質問に答える代わりに初期段階で「ヒヤリングシート」というA4サイズで6ページのアンケートを提出しています。一例をあげると下記のとおり。
ご家族にとって家、住まいとはどのような場所ですか?また何を求めますか。
 シンプル、ミニマルであるもの。自分達のスタイルの変化に合わせて変えていけるもの。
 木造であったとしても、スケルトン・インフィルの考え方は重視し、大空間を志向したい。
特にこだわりたいスペースはどこですか?
 ワンスペースタイプの多目的リビング

ゼロワンオフィス側で練ってきたゾーニングプランをベースに方向性を議論していきます。右の図は2階リビングのゾーニングプランの1つ(第2案)。南に向けて上がっていく傾斜天井と3面開口でテラスを設けるというプランに対して(1)西側は隣家が見えるだけなので収納にしてしまおうとか、(2)スクエアなリビングのほうが多目的には使いいいとか、(3)南側テラスを広くしたいとか。1階についても同様に詰めていきます。

ちなみに担当は戸田さんとカミデさんの2名。2人とも私より年下ですが、来年早春の竣工まで長丁場を一気に駆け抜けていくうえで頼もしい存在です。

戸田さんはゼロワンの中ではすでに古株で、代表作としてはJ-PRIDEShoan-Hills(1階が松庵郵便局)。最近は仙川プロジェクトARCOのうち1件と、戸建2件ほかを進行中だったにも関わらず夏休み返上覚悟で引き受けていただきました。

カミデさんは戸建をやっていた設計事務所から今年2月にゼロワンオフィスに加わった新戦力。当時入社2ヶ月目だったコンペの初期段階からソフトなキャラクターが好印象。対照的に(?)ハードなキャラクターの戸田さんの指導のもとで仕事を覚えながら図面を引いている毎日のようです。

<5月26日 第5回打ち合わせ>
ワンスペース・リビングという基本線は崩さずに、キッチン横にサービスバルコニーができ、西側に造作家具で収納ができ、東側にDENができ、南側テラスが広がりました。階段を除いたLDKは約20畳あります。ベースはこれで確定。

今度は状況によってキッチンとダイニングをゆるやかに区切りたいとか、追加要素を加えていきます。なら扉を設けるためにキッチン天井はフラットにしようとか、ならそこにエアコンや配管を埋めてしまおうとか、そこに間接照明を設けようとかテイストのコンセプトが詰まっていきます。

ちなみに1階は2階と同一形状で駐車場と玄関、寝室、バス、トイレが配置されていますが、この段階では収まり優先であえて細かく詰めないことに。エアコンは既存持込、バスはユニット、家具は後付け、寝室の割り振りは子供の成長次第、といった感じ。これで大方の方向性は固まりました。
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Dec 14, 2008


[House] 建物滅失登記(6/23~6/27) 04:50
6月中旬の某日、某都市銀行から携帯に滅失登記の件で電話。

「えー、2ヶ月経ちますが、、、、滅失登記はどうなりましたか?」
「あー、今やってますー(蕎麦屋の出前状態で生返事)」

貸し手としては融資後の2ヶ月間、建物に私以外の誰かが占有してたらややこしい状況になるということで、土地先行融資の条件として建物は速やかに解体、滅失登記を終えたら閉鎖登記簿謄本をFAXすることになっていました。というわけで、土地編の最後は本人登記の話。

<はじめに>
不動産登記について、業として代理できるのは司法書士、土地家屋調査士、弁護士だけです。司法書士は権利(所有権や抵当権)に関する登記を扱い、土地家屋調査士は表示に関する登記を扱います。建築士などの他人に有償で登記書類作成や登記代行を依頼することはダメです。

 ・法律上は取壊後1ヶ月以内の申請が必要。
 ・通常は土地家屋調査士が行い、現地調査を含め一連の費用が4~5万円程度。
 ・登記義務者(建物所有者)本人が登記申請することは問題ありません

 ・建物に抵当が入っていないことが大前提。
   抵当権がある場合には抵当権者の同意書か、抵当権抹消か?(→司法書士に相談)
 ・登記簿上の建物所有者の住所・氏名が申請者と一致している必要あり。
 ・部分滅失などはやはりプロに任せるべき。
 ・転んでも泣かない。

<申請書雛形>
http://www.moj.go.jp/MINJI/MINJI79/minji79-02-02.pdf
所在、家屋番号等は登記済証(権利書)または登記事項証明書の記載どおり忠実に書きます。
家屋番号、床面積、日付の数字は漢数字にしなくても大丈夫かと。

<6/23 現地での手続き>
到着後15分で完了。登記完了予定日が指定されます。

・現地で必要書類を再チェック 5分
 申請書、現地地図、取壊し証明書(解体業者が作成・捺印します)
 解体業者の印鑑証明書、代表者事項証明書、登記事項証明書
 ↓
・表示登記相談窓口(無料)でチェックしてもらい、ホチキス止めしてもらう 5分
 ↓
・申請窓口に提出 5分

<現地調査>
4~5営業日中に現地調査が入ります。
 ・特に個人申請の場合には、取壊された事実があるか法務局の方が実際に現地に足を運ぶらしい。
 ・登記申請書類に記載ミス等の不備がある場合もこの間に連絡が来ます。

<6/27 登記完了>
登記完了予定日(補正日)にもう一度法務局に足を運びます。
 ・事前連絡のあった誤記訂正レベルの指摘事項であれば、ここで訂正して完了。
 ・大きな不備があれば、ここで却下されるか取り下げして終了。
  (却下:登録免許税は没収。 取り下げ:登録免許税の証憑は再利用可)
 ・何もなければ、登記完了証を渡されて終了。
 ・銀行提出用に閉鎖登記簿謄本を取得。(1000円)


結果はこのとおりで無事終了。
終わってしまえばあっけない。

結局は
 登記の解説書を図書館で借り
 書類を準備し
 半休取得して2回足を運ぶ

という手間をどう考えるかですね。

でも、これから電子申請に向かおうとしているこのご時勢に、法律用語でしか使われないような特殊表現が多用されるのはなんとかならないものでしょうか。「取り壊し」のことを「取毀」とか、MS-IMEでは変換されないよねぇ。
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Dec 08, 2008


[House] 隣接建物補修(5/20~6/13) 01:47

この土地を決めたあと、ある風水の先生からはこんなアドバイスをいただきました。
現在の古家を取り壊してから、十分に期間を置いてから建築することです。現在空き家になっているのなら心配ないですが、前の人の気が十分抜けるように、4 ヶ月ほどは期間を置かれたほうが良いでしょう。特に着工は土用期間は避け、時期によく注意して計画して下さい。
(風水を100%信じるわけではありませんが)結果的にはアドバイス通りに春土用明けに解体工事、夏土用と秋土曜の間の9月下旬に着工として、土用には地面をいじらないようにしました。まあ、通常は土地購入から入居まで1年かかりますから、隣地補修作業もせかさずに粛々と段取りを進めました。

隣接建物関連の工事は下記のとおり。

・スレート解体
・木工事
・サイディング工事
・板金、樋工事
・シーリング
・一部基礎の補修

そう、雨樋や一部のトタン屋根は共有だったんですね。これを補修して雨水処理も隣地だけで完結してあげる必要があります。

上の写真にあるとおり、基礎についてもそのまま残してあり、約10センチこちらに突き出ています。土地の境界そのものは壁面のライン(=基礎の中心)ですが、現存建物に関する基礎についてのみ越境を許容するという合意内容です。

これは9月下旬の地鎮祭時点。

サイディングの後工程(シーリング、屋根、雨樋)がすべて完了した状態。屋根が補修され、右上から左下に向けて雨樋が新設されているのがわかります。

土地契約後3ヶ月。決済後1.5ヶ月。手間はかかりましたが、これで普通の「更地」になりました。

(現存している隣地壁面の全体ショットはこれしかありませんでした。建築中の今となってはこのアングルでの撮影はできないわけで・・・前後してしまいますが、ご勘弁ください。)
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Dec 07, 2008


[House] 解体工事(4/30~5/12) 23:08

<4月上旬:見積・契約>
購入した土地は古家付きだったので、土地決済後速やかに解体できる段取りをつけるべく3月下旬から動いてましたが、当初より懸案が2点ありました。

・連棟式建物で基礎の一部が隣接地建築物と繋がっている
・壁の仕上げが確認できず隣家壁面の補修作業が必要と想定される

当然それらを踏まえた価格交渉を行ったので、解体・補修費用相当額は値引きずみ。ただ値引かれた分銀行の融資額も下がったため、キャッシュフロー上は自己資金をやりくりして解体する必要が出てきました。

隣接建物はリフォーム屋さんの所有物件で完全に繋がっているようなのですが、うちと隣接建物は微妙に繋がっているような、切り離されているような。物件そのものは昭和54年の建築。左の写真をみてもわかりにくいのですが、幅1センチのスキマがありよく覗くと見える範囲で数センチ分タイルが貼ってあります。ただ奥はどうなっているかわかりません。

解体業者からは、壁面補修を加えた金額を提示いただき、アスベスト等の追加解体工事があっても追加費用なし、壁面改修工事が不要だったら値引精算という条件でOKでした。

※アスベストを耐火被膜や断熱材に使っていた場合、飛散防止処理をして解体するなどコストがかかります。昭和50年代の鉄骨造は要注意。今回は該当する可能性は低いとしてリスクをかぶってもらいました。

<4月21日:隣接建物オーナーにご挨拶>
リフォーム屋さんのオーナーの方にご挨拶。
見積段階で想定している工事内容をご説明しつつ、共有基礎の扱いについて協議。
相手の方も建築のプロで話が早く、すんなりとご理解いただけました。

右の写真が共有の基礎。隣地オーナーさんは「地上に出ている基礎立上り部は切断しても良いが、地下に埋まっている部分は切らずに残して欲しい」とのこと。基礎だけにやり方を間違えると傾く可能性もあるため、こちらも二つ返事で了解しました。

<5月6~12日:建物解体>
近隣挨拶を終わらせたあと、6日から解体工事。結果的にはアスベスト建材はなかったものの、壁を壊したら灰色のスレートを積み上げた壁面が現れました。
←全面タイル貼りであれば、ラッキーだったのですが、結局5cmだけ貼ってあっただけ・・・orz

まあ、想定どおりといえば想定どおりだったわけで、当初の予定通り防水紙+サイディングの壁面補修を行うことに決定。

また基礎立上りについても10cmほど削ってみたら、鉄筋ごと切断する可能性が高いことが判明。
鉄筋の錆びや切断による基礎コンクリ全体の劣化を考慮し、基礎の切断工事は中止することに。

解体業者さんがやりっぱなし、壊しっぱなしではなく、見積段階から補修業者(工務店)と連携して丁寧に状況を説明していただけたので、とても助かりました。
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