? byway, sideway
About
CISSPʾ󥷥ƥॻƥץեåʥǧˤĤ⺣˿òҤǴäƤޤ
LINKS
Hot Words

BOOKLOG

Recent Comments
Recent Trackbacks

Advertisements

Dec 27, 2008


[House] 建築確認、その他もろもろ 23:51

<確認済証>
見積もりを合意した後、9月9日に世田谷区に申請した建築確認が9月18日付けでおりました。

うちの場合は木造2階建てで、建築基準法でいうところの「4号建築物」。建築士が設計・工事監理を行った場合に構造耐力等に関する審査を省略※する特例が適用になりますが、敬老の日を挟んで7営業日(中5営業日)というのは想定外に早いです。

※2006年6月にパワービルダーの一建設が扱う建売物件に強度不足が多数発生。これを契機にこの特例は見直しを行うこととされ、2008年11月以降一定の周知期間をおいて本特例は廃止。小規模木造住宅に係る構造関係規定の審査省略見直しについて[PDF]
SE構法を使ううちの場合には2階建てでもきちんと構造計算をしているので、省略できるものは省略して早くおろしてもらうほうが、都合よいのだけど。


4号特例の場合、建築基準法上では受理日から7日以内に確認済証が交付されることとなっていますが、準防火地域の場合には消防同意が必要で、その日数(3日以内)も考慮する必要があります。

(建築物の建築等に関する申請及び確認)
第六条
4  建築主事は、第一項の申請書を受理した場合においては、同項第一号から第三号までに係るものにあつてはその受理した日から三十五日以内に、同項第四号に係るものにあつてはその受理した日から七日以内に、申請に係る建築物の計画が建築基準関係規定に適合するかどうかを審査し、審査の結果に基づいて建築基準関係規定に適合することを確認したときは、当該申請者に確認済証を交付しなければならない。

(許可又は確認に関する消防長等の同意等)
第九十三条
2  消防長又は消防署長は、前項の規定によつて同意を求められた場合においては、当該建築物の計画が法律又はこれに基づく命令若しくは条例の規定で建築物の防火に関するものに違反しないものであるときは、第六条第一項第四号に係る場合にあつては、同意を求められた日から三日以内に、その他の場合にあつては、同意を求められた日から七日以内に同意を与えてその旨を当該特定行政庁、建築主事又は指定確認検査機関に通知しなければならない。


<「新築された皆様へ」>
知らなかったのですが、住居表示上の建物の住所(○号)は入口の向きで決まるのですね。

建築確認がおりてからしばらくして、「建物を新築・改築された皆様へ[PDF]」という書類が届き、入口の位置を図示した配置図を添付して、新築届を出すようにとの連絡がきました。

新築届の提出について(世田谷区)

建築確認関連の情報は高度にシステム化されており、その情報が別の担当に回り、自動的に住所が入った新築届が作成され案内が送られている様子。さすが世田谷区。

事例紹介 世田谷区街づくり情報システム[PDF](日本ユニシス)

他方、世田谷区以外からも「ご新築のお客様へ」のダイレクトメールが多数到着。カーテン、外構、造園、ベッド、家具、なんでもあり。どうも建築確認が完了すると、建築計画概要書から建築主の住所、配置図が誰でも閲覧できてしまうようです。東京都の様式はこちら[PDF]。となると、防犯上の観点からは建築確認に添付する配置図は平面図(間取り図)と兼用してはいけないと思います。

で、名簿屋が絶対居るなと思った貴方、甘いです。下記報道資料によると建設関係業界紙に個人住宅の建築主の氏名・住所・施工業者を掲載しているものが多数あるとのこと。なんてこった。
建築計画概要書の閲覧制度の見直し(総務省 報道資料)

建築確認の情報って周辺住民や利害関係者(買主)以外には非公開にできないものなんでしょうか?うーむ。
ブログランキング・にほんブログ村へ にほんブログ村 住まいブログ 狭小住宅へ [ブログランキングへ]
| コメント&トラックバック (0) | Parmanent link /House/1230383891.html |

Dec 24, 2008


[House] 見積確定~契約(~9/11) 01:20
その後1週間。建物分ローンの本申込~本審査(再審査)を行いながら、A社と請負契約の最終調整。

<9月3日 見積合意>
見積については交渉すればするほど、総額がなかなか落ちません
 ・こちらが妥協して金額を下げても、別のところで見積ミスがあって金額が上がる。
 ・建築士が単価を見直した分だけ、別に数量増の項目があって金額が上がる。

いろいろと交渉いただいた挙句、最終的にはA社には40万円ほど泣いていただき、最後は2階バルコニーのウッドデッキ施工を先送りする(竣工後の夏以降実施)ことでA社と契約することとしました。
9月6日にA社社長と初顔合わせ。交渉結果と今後の進め方について相互に確認し、最終合意。
ゼロワンオフィスの建築確認提出は9月9日。3者での建築請負契約は9月11日。

<9月7日 住宅ローン申込>
住宅ローンは土地先行時と同じ銀行で、上棟時と竣工時の2回に分けて実行。上棟時に土地に抵当権を追加設定します。

建物分は今年3月の土地融資時に概算金額の保証が取れていましたが、今回の状況を踏まえて予算増を決定。8月下旬にあらかじめ銀行と電話で打ち合わせておき、資金計画の再審査を受け保証枠を再設定。見積合意を受けて設計図と見積書を添え、本申込書を提出しました。

この時点ではリーマンブラザーズは破綻しておらず(破綻は9月15日)、金融危機が本格化するのはこの後。見積交渉が長期化していたら保証枠の増額は厳しかったかもしれません。いずれにせよ、ここで予算を増やすのはあまり褒められたことではないですが・・・・。

<9月6~7日 雑草とり>
今年5月の解体工事から4ヶ月放置していた土地。名も知らぬ草がたくさん生えてきました。
特に地盤調査後の1ヶ月で大量に増殖。

このままでは地鎮祭のとき相当恥ずかしいことになるので、土日返上で一人黙々と雑草取りと除草剤散布。

結果、45リットル袋で7袋。

後で聞いたら工務店A社の社長が、現場監督のT氏に雑草を取りに行くよう指示してくれていたようです・・・。

<9月11日 工事請負契約>
A社(請負)、ゼロワンオフィス(設計管理)、私(注文者)の3社で契約締結。印紙15,000円也。

最終的に下記すべてが製本されたものが後日手渡されました。
・契約書本紙
民間(旧四会)連合協定工事請負契約約款
・図面(実施設計、構造・基礎、設備)
・見積書
・工程表

契約書本紙については、工期、金額、支払方法、引渡時期を規定しているのみですが、図面に関してはA3で56ページ、見積書はA4で60ページにも及びます。

4月のコンペから5ヶ月半。ここまで長かった・・・・。でもまだ折り返し点です。
ブログランキング・にほんブログ村へ にほんブログ村 住まいブログ 狭小住宅へ [ブログランキングへ]
| コメント&トラックバック (0) | Parmanent link /House/1230039232.html |

Dec 22, 2008


[House] 見積り交渉(~8/28) 01:19
今回はSE構法を採用することを施主側が指定。このため、あらかじめ予算と規模、2月竣工というスケジュールをNCNに伝え、設計事務所の設計監理で施工を請け負っていただける登録工務店を3社紹介いただきました。

 A社:ゼネコンから独立して12年の品川の工務店。社員8名の新鋭。
 B社:60年の歴史を持つ東京都下の工務店。社員13名の古株。
 C社:横浜の工務店。ホームページがなく、実績データもなし。

<8月17日 11回目の設計打ち合わせ>
8月2日に上記3社に依頼した見積もり結果の報告を受けました。それなりに覚悟してコスト削減案を20個ほど考えて望んだものの、それを吹っ飛ばすくらいすごい見積もりが。

私 「やはり・・・・。って、えぇ?こんなに?」
戸田さん 「ええ、予想以上に厳しいです。でも頑張りましょう。」

 A社:仕様を丁寧に拾って900万オーバー+
  地盤改良110万=予算より1010万高い
 B社:仕様変更(デグレ)でも880万オーバー+
  地盤改良70万=予算より950万高い
 C社:提出期限当日に辞退。

見積項目の1つ1つを単純に比較するだけで、気が遠くなります。贅沢したつもりはないというのは言い訳ですね、はい。

総額がほぼ同じというのは各社とも欲しい利益金額が初めからあり、不確定なリスク要素を加えて見積もってきたといえそうです。

リスク=設計事務所と一緒に組むことによるやり直しリスク+指定キッチン業者や建材業者との相性、取引リスク+資材高騰、人件費高騰のリスク+納期遅延リスク・・・等々。

少しでもリスクと金額を落としていくよう仕様を見直しするしかありません。こちらから410万円の削減案を出し、先方の再提案を要求することに。下記はその一部。

 仕様見直し/項目中止 ▲250万
  外壁・樋・屋根デグレ、ソーラーブレード・浴室乾燥機・寝室照明中止、一部床暖房中止、など。
 項目誤り指摘/単価調整 ▲160万
  エアコン数量誤りの訂正、各社まちまちだった施工単価をレベルあわせ、など。

<8月26日 12回目設計打ち合わせ>
2008年9月頭に建築確認を出さなければ2009年2月中旬の竣工は厳しく、エネファームのモニター資格を失ってしまいます。ということで、8月末がエネファームモニターを狙うかどうかの最終判断リミット。

単価調整は難しそうといってきたB社との交渉を後回しにし、A社に絞って交渉。こちらからの提示項目はきちんと落としてきたものの、それ以上の削減は無理とのスタンスを崩さず。SE構法だと構造や基礎で坪5万~10万は総コストが上がっているのですが、このあたりは一切落とせない様子。

逆指値を含め更なる削減案を提示。前回分410万円に、400万円加えて計810万。あわせて、こちらも予算を200万増やすべく、ローン増額交渉をすることに。

 仕様見直し/項目中止/単価調整 ▲330万
  寝室分割案(収納扉、畳収納ユニット)中止。一部家具中止→造作に変更、キッチン業者製作を取りやめ、など。
 値引き ▲70万

「これでだめならSE構法はやめ、エネファームも諦め、木造在来で見積をやり直すことにしましょう」とだけ伝えて、A社の最終見積を待ちます。あぁ、胃が痛い。
ブログランキング・にほんブログ村へ にほんブログ村 住まいブログ 狭小住宅へ [ブログランキングへ]
| コメント&トラックバック (0) | Parmanent link /House/1229866818.html |

Dec 21, 2008


[House] 地盤調査(8/2) 04:39

SE構法のNCNから、工務店に見積を依頼する前に地盤調査をするよう指示があり、急遽スウェーデン式サウンディング試験(SWS)を4箇所、ハンドオーガーボーリング試験を1箇所で実施することに。
費用は自己負担。数万円也。

<スウェーデン式サウンディング試験>
スクリューポイントのついた棒に100kgの重りをつけ、機械と手で回転させ沈めていくもの。地下数メートルまでの測定を行い、予定されているベタ基礎で地耐力が確保できるか、不同沈下のリスクがないかをチェック。

もともと旧水路に面した土地ということで、耐えられるかは50/50といったところ。いままで建っていた建物や周囲の状況からベタ基礎でも沈下は少ないだろうと楽観的に見ていたのだが、あ、手で強引に回さなくても機械の自重で沈んでいっているように見えるんですけど・・・・。

あ、途中から重りを足してる。(ってことは、最初100kgではなかった。)

立ち会った私も戸田さんもカミデさんも、若干テンション落ち気味。

<ハンドオーガーボーリング>
ハンドオーガーボーリングは上記の結果を補足するため、スコップやスクリューのついたハンドルを使って人力で掘って行きながら手で土の組成を直接確かめていくもの。

さっきまで黙々と作業をしていたおじさんが急に地盤や土壌の解説を雄弁にはじめてびっくり。単なる作業員でなく、調査専門の方だったのですね。どうも想定以上に軟弱で、1m30cmまで掘り進めていったところで水が。

ここは武蔵野台地が小さい河川や水路によって削られて形成された低地に盛土をした場所と想定され、盛土の下は腐植土などが分布しており非常に軟弱とのこと。図書館で借りた本など他の資料も参考に考えてみてもやはりその解釈は妥当な感じ。

日経ホームビルダー住宅現場手帖 地盤診断―不同沈下しない家づくり診断のコツと補強法 (住宅現場手帖)
日経ホームビルダー住宅現場手帖 地盤診断―不同沈下しない家づくり診断のコツと補強法 (住宅現場手帖)
高安 正道 (著)
日経ホームビルダー (編集)

日経BP社 (2006/09)
Amazon.co.jpで詳細を見る


後日送付されてきた調査報告書では軽い在来工法の木造建物ならギリギリいけそうな数字が記載されていましたが、建物と基礎の重量を考慮して、長期的な沈下(圧密沈下)を防止するための地盤改良が必要ということになりました。見積もりに地盤改良費用が載ることが確定。この費用分、どこかを削らないといけません。
ブログランキング・にほんブログ村へ にほんブログ村 住まいブログ 狭小住宅へ [ブログランキングへ]
| コメント&トラックバック (0) | Parmanent link /House/1229798576.html |

[House] 実施設計(~8/2) 03:04

いままで月2回ペースだった設計打ち合わせを月3回にして、6月中旬からショールーム巡り開始。

基本設計段階の平面図、立面図の精度を上げていきながら、断面図、矩計(かなばかり)図、配置図、面積表、仕様書、外部・内部仕上表、建具表、建具リスト、展開図、電気プロット図、照明器具リスト、キッチン図の作成に向けて詳細を詰めていきます。この段階での目的は2つあり、建築確認申請と見積依頼のためです。

<キッチン>
・製作品か既製品か
 既製品は大手から一通り資料を集めるものの、TOTO フレームキッチンのようなシンプルなものが少なく、妻のイメージに近いものは皆無。どれも設備がごてごてしていて過剰品質といった感じが・・・。
 製作品はコーポラで実績のあるキッチン専業の複数社を巡る。とある1社とはいい感じで設計を詰めていったものの、参考概算見積が当初330万(!)。最終的に265万までグレードを落としたものの、工務店側の施工管理コストが上乗せされるため採用できるかは微妙。
・食洗機、コンロ、オーブン
 ガゲナウミーレAEG(現在はElectrolux傘下)のドイツ3大メーカーは、コーポラ採用率高し。確かにカッコいいんだけど、うちは中位クラスのガラストップの国産ビルトインガスコンロのみ採用。しょせんは家電だし。
・浄水器・水栓
 王様シーガルフォーvs国産クリンスイ。携帯業界から転職したグローエの営業部長のMさん、元気かなぁ。お声掛けしなかったけどミンタ、採用しましたよ。

<バス・トイレ>
 基本的にバスはユニット トイレは一体型。
 資料請求しまくったら宅配便・メール便で相当な量に。一通り気合入れて目を通しましたが、根本的なところは変えずに無理して差別化・多グレード展開をしようとしているような感が。最終的にはスピリチュアルモードQUADRA(MUJI)とPanasonicの深澤直人デザインI-XMRXのうち、サイズ(1218)の関係と価格からMRXに。マンションリフォーム用ですが、戸建にも使えます。
 トイレはアラウーノS(一体型トイレ廉価版)。あ、これも深澤直人・・・結局安くてもデザインという選択か。

<タオル掛け・ペーパーホルダー・各種ハンドル・レバー>
 これもたくさんありすぎで悩みます。カワジュンが安いわりに素材感があってお勧め。色味やテイストから、設計側である程度絞り込んでもらえますが、それでも選択肢ありすぎ。扉の数だけ、トイレの数だけどうするか考えることになります。

<フローリング・壁・天井>
 フローリングは建築事務所で見るサンプルだけでは全体のイメージがつかみにくく、新宿のOZONEに出しているマルホンのショールームで確認。実物をみると無垢の良いものが欲しくなる!が、最高級グレードの無垢アメリカンブラックチェリー(平米6万円)ならLDKで200万円超。無垢ブラックウォールナット(胡桃:平米3万円)なら100万円。他方、合板で安い樹種ならその1/10以下で手に入る。床暖房対応も考慮要。
部屋の全体的な印象を左右するアイテムだけに本当に悩みます。ここまで来ると価値観が問われますね。
 壁・天井はクロス(壁紙)だと平米1200円。AEP塗装なら平米2000円。うちの場合には先行して設計している別の戸建のスペックを参考に設定させていただいていたためスムーズに決まりましたが、珪藻土にしたいとか言い出すとこれはこれで深いはず。

<この段階では坪単価よりポリシーを>
狭小の場合には建坪が小さいだけに、見積もり合わせで「坪60万+αで」とか「80万で収めるように」と仕様を決めていくのは意味がない気がします。ローン検討の段階ならまだしも、実施設計の段階においては絶対額ベースの予算を立てて設備仕様を決めていくほうがよさそうです。

 仮にキッチン製作300万、フローリング100万、バス製作120万、壁・天井塗装50万、トイレ2箇所30万として、これだけ贅沢して合計600万=坪20万といった計算になりますが、単純に「坪90万円にあがる」「坪80万でなんとかする」と一喜一憂しながら、裏では大工の質を下げて基礎工事、木工事、左官工事で坪10万下げるとすれば、これでは良いんだか悪いんだかわからない。
 他方、設備300万増=外車1台、設備200万増=国産車、設備100万増=軽自動車と考えるとどうでしょうか。贅沢の概念はライフスタイルによっても違います。それに合っているなら高くても安くても納得できるわけで、すべてを坪単価ベースにしてしまうとそういったポリシーが見えなくなってしまうのではないでしょうか?

 うちの場合は区内に土地を買った段階ですでに無理しているわけで、仕様を詰める中であれこれと悩みながらも「設備はあまり贅沢しない」「贅沢は15年後のリフォームで」「LDKは少し贅沢してもよい」「狭さをカバーする造作はOK」「廉価でも素材感はそろえる」といった基準を自分なりにイメージできるようになってきました。
 ハウスメーカーのようにいきなり見積に突入していたら、自分でもどうなっていたかわかりません。実施設計のこの2ヶ月は私にとっても施主になるために必要な時間だったのかもしれません。
ブログランキング・にほんブログ村へ にほんブログ村 住まいブログ 狭小住宅へ [ブログランキングへ]
| コメント&トラックバック (0) | Parmanent link /House/1229785828.html |