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Dec 15, 2008


[House] 基本設計1(5/10~5/24) 02:24

<基本設計にどのくらいかけるべきか>
さて、土地決済後の5月にゼロワンオフィスと設計監理契約を締結しました。契約書上での竣工までの大まかな予定は下記のとおり。うちの場合、燃料電池(エネファーム)のFCパートナーシップ契約(モニター)への応募の関係から、2月竣工を狙う必要があり、これでもぎりぎり。

 2008年4月~6月:コンペ・基本設計(2.5ヶ月)
 2008年6月~9月:実施設計・建築確認(3.5ヶ月)
 2008年9月ごろ:見積確定・工事請負契約(5ヶ月)
  ~2009年2月:工事監理

建てどきただ、基本設計に悩むとこの期間では収まらないと思います。リクルート出身で前・和田中学校校長の藤原和博さんは基本設計に半年、施工にその後9ヶ月かけた経験からこんなことを書いています。

建てどき 藤原 和博 (著)  情報センター出版局 (2001/3/23)
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ざっといって”家づくり”は「自分の人生に対して1000項目の質問状を受けることだ」と私は思う。(中略)そして1000項目の質問のいちいちが「あなたはどんな人生を歩んできましたか?」「いまどんな家族ですか?」「これから夫婦でどんな人生したいんですか?」と、お互いの人生観を、世界観を、教育観を、家族間を、夫婦間を問うてくる。
(「建てどき」 第5章 家作りは「生きざま」をも問うてくる pp232、234)
この1000項目というのは誇張ではなく、実際にすべての選択肢を積み上げていくとそのくらいになります。ただこれらの意思決定はビジネスにおけるやりかたが正解とは限らないというのが面白いところ。
どうやら家つくりは、このような拙速をよしとするものとは違うようだ。間違っていてもすぐには引けない。だから逆に、決めなければならないことをじっくり考え、決めなくてもいいことをクリアにして、なるべく最初に作りこまないほうがいい。(同 pp233)
そのためには柔らかい精神と気力、体力が必要で「45歳を過ぎては建ててはいけない」とフジハラ氏はいいます。基本設計を3ヶ月で済ませた私としては半分合ってて、半分間違っているかなぁという印象。長考や間違いを含め施主側の意思決定プロセスが大事なのはその通りですが、設計側である程度の絞込をすることも有効だったような。ある程度はプロの提案に任せる余裕も必要かと。

<5月10日 第4回打ち合わせ>
で、1000の質問に答える代わりに初期段階で「ヒヤリングシート」というA4サイズで6ページのアンケートを提出しています。一例をあげると下記のとおり。
ご家族にとって家、住まいとはどのような場所ですか?また何を求めますか。
 シンプル、ミニマルであるもの。自分達のスタイルの変化に合わせて変えていけるもの。
 木造であったとしても、スケルトン・インフィルの考え方は重視し、大空間を志向したい。
特にこだわりたいスペースはどこですか?
 ワンスペースタイプの多目的リビング

ゼロワンオフィス側で練ってきたゾーニングプランをベースに方向性を議論していきます。右の図は2階リビングのゾーニングプランの1つ(第2案)。南に向けて上がっていく傾斜天井と3面開口でテラスを設けるというプランに対して(1)西側は隣家が見えるだけなので収納にしてしまおうとか、(2)スクエアなリビングのほうが多目的には使いいいとか、(3)南側テラスを広くしたいとか。1階についても同様に詰めていきます。

ちなみに担当は戸田さんとカミデさんの2名。2人とも私より年下ですが、来年早春の竣工まで長丁場を一気に駆け抜けていくうえで頼もしい存在です。

戸田さんはゼロワンの中ではすでに古株で、代表作としてはJ-PRIDEShoan-Hills(1階が松庵郵便局)。最近は仙川プロジェクトARCOのうち1件と、戸建2件ほかを進行中だったにも関わらず夏休み返上覚悟で引き受けていただきました。

カミデさんは戸建をやっていた設計事務所から今年2月にゼロワンオフィスに加わった新戦力。当時入社2ヶ月目だったコンペの初期段階からソフトなキャラクターが好印象。対照的に(?)ハードなキャラクターの戸田さんの指導のもとで仕事を覚えながら図面を引いている毎日のようです。

<5月26日 第5回打ち合わせ>
ワンスペース・リビングという基本線は崩さずに、キッチン横にサービスバルコニーができ、西側に造作家具で収納ができ、東側にDENができ、南側テラスが広がりました。階段を除いたLDKは約20畳あります。ベースはこれで確定。

今度は状況によってキッチンとダイニングをゆるやかに区切りたいとか、追加要素を加えていきます。なら扉を設けるためにキッチン天井はフラットにしようとか、ならそこにエアコンや配管を埋めてしまおうとか、そこに間接照明を設けようとかテイストのコンセプトが詰まっていきます。

ちなみに1階は2階と同一形状で駐車場と玄関、寝室、バス、トイレが配置されていますが、この段階では収まり優先であえて細かく詰めないことに。エアコンは既存持込、バスはユニット、家具は後付け、寝室の割り振りは子供の成長次第、といった感じ。これで大方の方向性は固まりました。
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Dec 14, 2008


[House] 建物滅失登記(6/23~6/27) 04:50
6月中旬の某日、某都市銀行から携帯に滅失登記の件で電話。

「えー、2ヶ月経ちますが、、、、滅失登記はどうなりましたか?」
「あー、今やってますー(蕎麦屋の出前状態で生返事)」

貸し手としては融資後の2ヶ月間、建物に私以外の誰かが占有してたらややこしい状況になるということで、土地先行融資の条件として建物は速やかに解体、滅失登記を終えたら閉鎖登記簿謄本をFAXすることになっていました。というわけで、土地編の最後は本人登記の話。

<はじめに>
不動産登記について、業として代理できるのは司法書士、土地家屋調査士、弁護士だけです。司法書士は権利(所有権や抵当権)に関する登記を扱い、土地家屋調査士は表示に関する登記を扱います。建築士などの他人に有償で登記書類作成や登記代行を依頼することはダメです。

 ・法律上は取壊後1ヶ月以内の申請が必要。
 ・通常は土地家屋調査士が行い、現地調査を含め一連の費用が4~5万円程度。
 ・登記義務者(建物所有者)本人が登記申請することは問題ありません

 ・建物に抵当が入っていないことが大前提。
   抵当権がある場合には抵当権者の同意書か、抵当権抹消か?(→司法書士に相談)
 ・登記簿上の建物所有者の住所・氏名が申請者と一致している必要あり。
 ・部分滅失などはやはりプロに任せるべき。
 ・転んでも泣かない。

<申請書雛形>
http://www.moj.go.jp/MINJI/MINJI79/minji79-02-02.pdf
所在、家屋番号等は登記済証(権利書)または登記事項証明書の記載どおり忠実に書きます。
家屋番号、床面積、日付の数字は漢数字にしなくても大丈夫かと。

<6/23 現地での手続き>
到着後15分で完了。登記完了予定日が指定されます。

・現地で必要書類を再チェック 5分
 申請書、現地地図、取壊し証明書(解体業者が作成・捺印します)
 解体業者の印鑑証明書、代表者事項証明書、登記事項証明書
 ↓
・表示登記相談窓口(無料)でチェックしてもらい、ホチキス止めしてもらう 5分
 ↓
・申請窓口に提出 5分

<現地調査>
4~5営業日中に現地調査が入ります。
 ・特に個人申請の場合には、取壊された事実があるか法務局の方が実際に現地に足を運ぶらしい。
 ・登記申請書類に記載ミス等の不備がある場合もこの間に連絡が来ます。

<6/27 登記完了>
登記完了予定日(補正日)にもう一度法務局に足を運びます。
 ・事前連絡のあった誤記訂正レベルの指摘事項であれば、ここで訂正して完了。
 ・大きな不備があれば、ここで却下されるか取り下げして終了。
  (却下:登録免許税は没収。 取り下げ:登録免許税の証憑は再利用可)
 ・何もなければ、登記完了証を渡されて終了。
 ・銀行提出用に閉鎖登記簿謄本を取得。(1000円)


結果はこのとおりで無事終了。
終わってしまえばあっけない。

結局は
 登記の解説書を図書館で借り
 書類を準備し
 半休取得して2回足を運ぶ

という手間をどう考えるかですね。

でも、これから電子申請に向かおうとしているこのご時勢に、法律用語でしか使われないような特殊表現が多用されるのはなんとかならないものでしょうか。「取り壊し」のことを「取毀」とか、MS-IMEでは変換されないよねぇ。
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Dec 08, 2008


[House] 隣接建物補修(5/20~6/13) 01:47

この土地を決めたあと、ある風水の先生からはこんなアドバイスをいただきました。
現在の古家を取り壊してから、十分に期間を置いてから建築することです。現在空き家になっているのなら心配ないですが、前の人の気が十分抜けるように、4 ヶ月ほどは期間を置かれたほうが良いでしょう。特に着工は土用期間は避け、時期によく注意して計画して下さい。
(風水を100%信じるわけではありませんが)結果的にはアドバイス通りに春土用明けに解体工事、夏土用と秋土曜の間の9月下旬に着工として、土用には地面をいじらないようにしました。まあ、通常は土地購入から入居まで1年かかりますから、隣地補修作業もせかさずに粛々と段取りを進めました。

隣接建物関連の工事は下記のとおり。

・スレート解体
・木工事
・サイディング工事
・板金、樋工事
・シーリング
・一部基礎の補修

そう、雨樋や一部のトタン屋根は共有だったんですね。これを補修して雨水処理も隣地だけで完結してあげる必要があります。

上の写真にあるとおり、基礎についてもそのまま残してあり、約10センチこちらに突き出ています。土地の境界そのものは壁面のライン(=基礎の中心)ですが、現存建物に関する基礎についてのみ越境を許容するという合意内容です。

これは9月下旬の地鎮祭時点。

サイディングの後工程(シーリング、屋根、雨樋)がすべて完了した状態。屋根が補修され、右上から左下に向けて雨樋が新設されているのがわかります。

土地契約後3ヶ月。決済後1.5ヶ月。手間はかかりましたが、これで普通の「更地」になりました。

(現存している隣地壁面の全体ショットはこれしかありませんでした。建築中の今となってはこのアングルでの撮影はできないわけで・・・前後してしまいますが、ご勘弁ください。)
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Dec 07, 2008


[House] 解体工事(4/30~5/12) 23:08

<4月上旬:見積・契約>
購入した土地は古家付きだったので、土地決済後速やかに解体できる段取りをつけるべく3月下旬から動いてましたが、当初より懸案が2点ありました。

・連棟式建物で基礎の一部が隣接地建築物と繋がっている
・壁の仕上げが確認できず隣家壁面の補修作業が必要と想定される

当然それらを踏まえた価格交渉を行ったので、解体・補修費用相当額は値引きずみ。ただ値引かれた分銀行の融資額も下がったため、キャッシュフロー上は自己資金をやりくりして解体する必要が出てきました。

隣接建物はリフォーム屋さんの所有物件で完全に繋がっているようなのですが、うちと隣接建物は微妙に繋がっているような、切り離されているような。物件そのものは昭和54年の建築。左の写真をみてもわかりにくいのですが、幅1センチのスキマがありよく覗くと見える範囲で数センチ分タイルが貼ってあります。ただ奥はどうなっているかわかりません。

解体業者からは、壁面補修を加えた金額を提示いただき、アスベスト等の追加解体工事があっても追加費用なし、壁面改修工事が不要だったら値引精算という条件でOKでした。

※アスベストを耐火被膜や断熱材に使っていた場合、飛散防止処理をして解体するなどコストがかかります。昭和50年代の鉄骨造は要注意。今回は該当する可能性は低いとしてリスクをかぶってもらいました。

<4月21日:隣接建物オーナーにご挨拶>
リフォーム屋さんのオーナーの方にご挨拶。
見積段階で想定している工事内容をご説明しつつ、共有基礎の扱いについて協議。
相手の方も建築のプロで話が早く、すんなりとご理解いただけました。

右の写真が共有の基礎。隣地オーナーさんは「地上に出ている基礎立上り部は切断しても良いが、地下に埋まっている部分は切らずに残して欲しい」とのこと。基礎だけにやり方を間違えると傾く可能性もあるため、こちらも二つ返事で了解しました。

<5月6~12日:建物解体>
近隣挨拶を終わらせたあと、6日から解体工事。結果的にはアスベスト建材はなかったものの、壁を壊したら灰色のスレートを積み上げた壁面が現れました。
←全面タイル貼りであれば、ラッキーだったのですが、結局5cmだけ貼ってあっただけ・・・orz

まあ、想定どおりといえば想定どおりだったわけで、当初の予定通り防水紙+サイディングの壁面補修を行うことに決定。

また基礎立上りについても10cmほど削ってみたら、鉄筋ごと切断する可能性が高いことが判明。
鉄筋の錆びや切断による基礎コンクリ全体の劣化を考慮し、基礎の切断工事は中止することに。

解体業者さんがやりっぱなし、壊しっぱなしではなく、見積段階から補修業者(工務店)と連携して丁寧に状況を説明していただけたので、とても助かりました。
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Dec 03, 2008


[House] 土地決済(4/28) 03:27
4月28日は土地決済日。ゴールデンウイーク初日だったので、業務に影響なく年休を取得できました。

<事前準備1=登記情報のチェック>
不動産屋さんから土地決済日までは何が起こっても不思議ではないというので、念のため登記情報をインターネットで再チェックしました。なにかととっつきにくい登記ですが、財団法人民亊法務協会の下記サイトなら、法務局に足を運んで1000円取られる全部事項証明書と同等の情報が480円で、しかも午前8時30分から午後9時まで閲覧ができます。

 インターネット登記情報提供サービス http://www1.touki.or.jp/

証明書としての効力はありませんが、自分で確認する目的なら充分用が足りますし、印刷機能を使ってPDF形式で保存してしまえば後でも閲覧できます。

今回は契約締結後の4月15日に売主の法人が解散登記をしていたことが判明。代表精算人を登記義務者として書類を作成し関連書類を用意する必要がありましたが、前日に不動産屋経由で司法書士の先生に伝え、事なきを得ました。

<事前準備2=路線価のチェック、固定資産税の再試算>
固定資産税については、決済日を基準に日割で精算を行うのが一般的なようです。1月1日現在の地主である売主が納税義務を負い、決済日以降の税金分を買主が売主に現金で支払い精算します。基本的には資産評価額証明書をもとに不動産屋さんから金額を伝えられますが、頑張れば路線価から自分でも試算することが可能ですので検算してみてもよいかも。(固定資産税は地方税。国税局の路線価は相続税・贈与用で違うので注意)

 全国地価マップ http://www.chikamap.jp/

 東京都主税局<路線価図>http://www.tax.metro.tokyo.jp/map/setagaya/index.htm
 東京都主税局<画地補正率表>http://www.tax.metro.tokyo.jp/map/hoseiritsu.pdf

 #Googleマップにプロットした地価マップもありますが、残念ながら基準地価と公示価格のみです。
 # http://chika.m47.jp/

ウチの土地の場合は、建築基準法でいうところの2方向道路ではない(1方向は区管理水路)ものの、区の判断で角地緩和(建ぺい率+10%)扱い。固定資産税もきっちりと「角地扱い」となってました・・・。また事業に使っていた建物ということで、「小規模非住宅用地」扱い(=平成20年度で2割の減免しか受けられない)になるのはちと痛かった・・・。
※税に関する措置は随時変更されるので、東京都主税局などで最新の情報をチェックしてください。

<決済当日 12:30>
都銀の融資実行を行う支店応接室に売主、買主、双方の不動産担当者、司法書士が集合。

登記書類の確認(20分)
 ・まず司法書士が全員の本人確認。
 ・法務局に提出する書類 委任状ほかに捺印
 ・売主側書類 登記済証(権利書)、印鑑証明書、評価証明書の確認
 ・売主が法人のため、代表者(代表清算人)の資格証明書の確認
 ・買主側書類 住民票、印鑑証明書の確認

融資実行→売主への資金移動(10分)
 ・融資金額の入金と同時に諸費用(印紙税+保証料+手数料)が引き落としされる。
 ・いきなり口座からの振込とはせず、金額+振込手数料をいったん現金で引き出す
 ・引き出した現金を振込先口座(売主、不動産会社、司法書士)に振り込む
なぜこういった面倒な手続きをとるかというと、わざと振込依頼書(振込先名義)を間違えて記載し、組戻しされる前に登記されてしまう事態を防ぐためらしい。(最悪、銀行側が売主に連絡をとって現金を渡せばよい)

これらはつつがなく終わり、売主から鍵の引渡しを受け、司法書士が法務局に向かい、解散とあいなりました。いやぁ、はじめて見ました。8桁の数字。でも、通帳上はものの10分で消えていきました・・・
一度現金で見せてもらえばよかったかなぁ・・・・。
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