Nov 30, 2008
さて、住宅ローンの借り入れです。
土地から探す場合の１つの関門は、ローンの手配と自己資金の資金繰りにあります。
まず、原則として、どの銀行（都銀、地銀、ネット銀行）も銀行は土地のみに対する「住宅」ローンを受けてもらえません。これは、転売など他目的に使用される可能性があるため。ただ銀行によっては下記のいずれかの方法をとって融資することがあります。
１）「土地先行融資」
建物計画（平面図、立面図）、見積書、資金計画、念書を入れることを条件に、全体金額で保証審査。
審査が通ったら土地融資を先行させ、建物の融資実行時に土地に追加担保（抵当権）を設定する。
融資手数料、印紙代、司法書士手数料も都度かかります。土地ローンは家賃と別に払うことに。
２）「つなぎ融資」
いわゆる一般ローンを短期間借りて、金利のみ補給、建物のときに一括返済して借りかえる。
コーポラティブハウスの場合にはこのパターンが多いです。
＜３月１２日～１４日 仮申込・本申込＞
今回は１）のパターン。仲介を受けた大手不動産会社経由で今メインで使っている都銀のローン担当を紹介してもらいつつ、ネット経由で仮審査を受け付けている会社そばの信託銀行も手配。両行とも競合がいることをやんわりと伝えながら、必要書類を出して審査を進めてもらいました。
実はこの段階では建築士が決まっていないので、建物計画と見積書は不動産会社から紹介されたプランを（仮）採用します。建築条件付と同じ考え方で、ボリューム（述床面積）とグレード（坪単価）のみ指定すればざっくりとした参考プランを営業さんが持ってきてくれます。
ポイントは、そのプランが法規に合致していて、資金計画と整合性がとれているかです。違法建築は担保価値ゼロ（というか取壊費用の分マイナス査定）ですし、貸す側としては土地ローン実行後１年も２年も間をあくと管理上まずいので、すみやかに着手できる具体的な建築計画があるのかを見ます。
＜３月１３日～２４日 審査＞
約１０日ほどで仮審査、本審査完了。個人飛び込みで申し込んだ信託銀行は転職歴と転職理由の提出、自己資金積み増し、ローン期間短縮の３つを条件にしてきました。一方、大手不動産会社の提携ローン扱いとなった都銀は念書提出以外の条件はなし。審査基準の差か、営業姿勢の違いか、ここ８年使っているメインバンクだったからか、不動産会社の口聞きのためか。
なお家を買うと決めたら、カードローン（キャッシング）やリボ払い、割賦販売は使わない、不要なクレジットカードは解約するなど、融資額が減る要因は極力減らしたほうがよいでしょう。審査にあたっては実際の融資金利ではなく審査金利（非公開：４％前後といわれる）でシミュレーションが行われ、年収に対する返済比率が見られます。
＜４月１１日 契約＞
最終的に都銀の土地先行融資に決定。融資実行日の前月の最終営業日に金利が確定するので電話で確認。
融資内容（金利方式）の詳細を詰めて、担当支店に訪問。下記の細かい文字が詰まった書類に捺印します。
・金銭消費貸借契約証書（対銀行）
・保証委託契約証書（対保証会社）
・抵当権設定関係契約証書（対保証会社）
ここで司法書士をどうするかについても調整。（費用を負担する買主／借主側に決定権がある）
→今回はお世話になった不動産会社の指定先に依頼します。
建物の取り壊し予定について調整。
→平行して業者選定を終え、注文書を提出、注文請書を受領していたのでその写しを提出。
これで準備が完了。あとは最終決済を待つのみです。
＜3月10日月曜日、午後8時＞
仕事帰りに不動産会社に立ち寄り重要事項の事前説明を２時間。
申込書の提出後、契約するまでに不動産屋さんがやることは通常下記のとおり。
・重要事項説明書の作成
・売買契約書の作成
・法務局で登記事項証明書の入手
・公図、地籍測量図、建物図面の入手
・区役所で建築確認関係書類の入手
・水道局で配管図面入手
・FAXでガス関連の配管図面入手
・都税事務所で固定資産評価証明書の入手
正式に申込を入れ、価格交渉が終わったのが９日日曜日。担当者は月曜日の１日でこれら作業を一気にやってしまったと。冷静に淡々とこなすキャラクターなのに仕事は一気。さすがです。
重要事項説明は法律で宅地建物取引主任者が必ず行わなければならないとされているものですが、内容は業者によって違うかもしれません。私の仲介にあたった大手不動産会社の場合には、FRK（不動産流通経営協会）標準の重要事項説明様式を使っていました。
公図は土地の境界や建物の位置を確定するための1/500縮尺の地図で、隣接する土地相互の大まかな位置関係がわかるもの。購入の土地建物だけではなく、隣接する私道所有者も登記簿で裏を取ります。
特に末尾にある小さな文字の部分、「その他重要な事項」「備考欄」は一番重要。
ウチの場合は、連棟式建物の件とか、地盤補強とか、地上波の電波状態とか、建物からアスベストが出る可能性があるとか。すべて事前に聞いている話だったため問題はありませんでしたが、短期で物件を決めた場合には、都合の悪い情報がここで初めて明らかにされるはず。本来は１週間前くらいには入手して吟味しておきたいところです。
＜3月11日火曜日、午後8時＞
土地の契約。売主側も同じ不動産会社に仲介を依頼していたため、売主側の支店に全員が集合。
重要事項説明と契約書の読み上げと捺印で契約自体は１時間で終了。４月頭までにローン審査を通過できなければ契約は白紙となる（住宅ローン特約）が、審査が通れば４月末までに決済完了させるか、違約金１０％を払えば解除できる。
製本を待つまでの間、世間話。売主は電気設備工事を営んでおられた方で、１７年間商売をされ無事借金を返し終えたのを機に、社長さんの年齢や体調も考えて商売をたたまれる決断をされたそうです。懸命に仕事をしていた建物というのは見学していた時にひしひしと感じたことで、１７年前といえば土地価格のピークだったはず。それを無借金までもっていったのは相当頑張られたに違いありません。
不動産を買うことはそういったもろもろを含めて買うのかなといった感慨を持ちました。私も売主さんにあやかって仕事頑張らなきゃ。
仕事帰りに不動産会社に立ち寄り重要事項の事前説明を２時間。
申込書の提出後、契約するまでに不動産屋さんがやることは通常下記のとおり。・重要事項説明書の作成
・売買契約書の作成
・法務局で登記事項証明書の入手
・公図、地籍測量図、建物図面の入手
・区役所で建築確認関係書類の入手
・水道局で配管図面入手
・FAXでガス関連の配管図面入手
・都税事務所で固定資産評価証明書の入手
正式に申込を入れ、価格交渉が終わったのが９日日曜日。担当者は月曜日の１日でこれら作業を一気にやってしまったと。冷静に淡々とこなすキャラクターなのに仕事は一気。さすがです。
重要事項説明は法律で宅地建物取引主任者が必ず行わなければならないとされているものですが、内容は業者によって違うかもしれません。私の仲介にあたった大手不動産会社の場合には、FRK（不動産流通経営協会）標準の重要事項説明様式を使っていました。
公図は土地の境界や建物の位置を確定するための1/500縮尺の地図で、隣接する土地相互の大まかな位置関係がわかるもの。購入の土地建物だけではなく、隣接する私道所有者も登記簿で裏を取ります。
特に末尾にある小さな文字の部分、「その他重要な事項」「備考欄」は一番重要。
ウチの場合は、連棟式建物の件とか、地盤補強とか、地上波の電波状態とか、建物からアスベストが出る可能性があるとか。すべて事前に聞いている話だったため問題はありませんでしたが、短期で物件を決めた場合には、都合の悪い情報がここで初めて明らかにされるはず。本来は１週間前くらいには入手して吟味しておきたいところです。
＜3月11日火曜日、午後8時＞
土地の契約。売主側も同じ不動産会社に仲介を依頼していたため、売主側の支店に全員が集合。
重要事項説明と契約書の読み上げと捺印で契約自体は１時間で終了。４月頭までにローン審査を通過できなければ契約は白紙となる（住宅ローン特約）が、審査が通れば４月末までに決済完了させるか、違約金１０％を払えば解除できる。
製本を待つまでの間、世間話。売主は電気設備工事を営んでおられた方で、１７年間商売をされ無事借金を返し終えたのを機に、社長さんの年齢や体調も考えて商売をたたまれる決断をされたそうです。懸命に仕事をしていた建物というのは見学していた時にひしひしと感じたことで、１７年前といえば土地価格のピークだったはず。それを無借金までもっていったのは相当頑張られたに違いありません。
不動産を買うことはそういったもろもろを含めて買うのかなといった感慨を持ちました。私も売主さんにあやかって仕事頑張らなきゃ。